El pasado viernes 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tras su publicación el 25 de mayo de 2023 en el Boletín Oficial del Estado.
¿Cuál es el objetivo de esta nueva Ley?
Su objetivo es contribuir a facilitar el acceso a una vivienda digna, evitar la vivienda vacía, limitar las rentas en las zonas de mercado declaradas tensionadas e incrementar el parque de vivienda en alquiler social.
Esta nueva Ley afecta a diferentes ámbitos del derecho modificando varias Leyes. Pero antes de examinar estas reformas y las novedades que suponen, debemos poner de relieve dos conceptos que esta LEY introduce y que han de tenerse presentes al aplicar su régimen jurídico: el concepto de gran tenedor y el de zonas de mercado residencial tensionado.
¿Qué se entiende por gran tenedor?
Gran tenedor es aquella persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, si bien, podrá concretarse en el caso de entornos de mercado residencial tensionado en aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en ese ámbito, cuando se motive por la comunidad autónoma correspondiente [art. 3 letra k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
¿Y cuándo se entiende que hay una zona de mercado residencial tensionado?
Para declarar una zona como tal, conforme al artículo 18 de esta ley, es necesario que concurra alguna de las circunstancias siguientes:
• La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
• El precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente. La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, con posibilidad de prórroga anual a través del mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración. La resolución que recoja la relación de zonas declaradas de mercado residencial tensionado se aprobará trimestralmente por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Y en cuanto a la determinación de la renta a abonar por el arrendatario, ¿se pronuncia esta Ley?
Efectivamente una de las cuestiones que introduce la ley de la vivienda es la determinación de la renta. Y aquí es donde entra en juego los nuevos términos acuñados que explicábamos anteriormente.
La renta pactada en un nuevo contrato de alquiler de vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado no puede ser superior a la renta vigente, en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. No obstante, puede incrementarse en un máximo del 10% en los siguientes supuestos:
• si, en los 2 años anteriores a la formalización del nuevo contrato de arrendamiento, la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad.;
• cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario durante el período mencionado. Cuando se trate de una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado y no haya estado alquilada en los últimos años o cuando el arrendador sea un gran tenedor de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Pero esto no es todo, si eres propietario de un inmueble y estás interesado en arrendarlo, es importante conocer que la nueva Ley posibilita a la Administración la imposición de una rebaja del precio de los alquileres en zonas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado.
Esto es, se instituyen acciones que pueden llevarse a cabo por los poderes públicos y las diferentes administraciones públicas en materia de vivienda facultando la intervención del Estado en lo que hasta ahora era una relación jurídica privada.
Además de las anteriores, ¿Qué otras novedades introducen esta ley que puedan afectar a las relaciones arrendaticias?
La primera de ellas, es la forma de pago. A partir de la entrada en vigor de esta ley, se establece una obligación de efectuar el pago a través de medios electrónicos, a excepción de que las partes no tengan cuenta bancaria y así se indique en el contrato de arrendamiento. Otra cuestión de gran relevancia es que el arrendatario tendrá la posibilidad de acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
Con la nueva ley los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán asumidos por el arrendador
Y se introduce una nueva disposición adicional en la LAU que obliga al INE a definir antes del 31.12.2024 un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. La finalidad de este índice es evitar incrementos desproporcionados en la renta de os contratos de arrendamiento.
¿Y qué repercusión tiene la entrada en vigor de esta ley a efectos fiscales?
La Ley por el Derecho a la Vivienda establece incentivos para los contratos de alquiler de inmuebles a precios reducidos destinados a jóvenes y personas vulnerables con bajos ingresos. Es lo que se denomina como vivienda asequible incentivadas.
Estos incentivos consisten en una reducción en el IRPF sobre los rendimientos netos obtenidos por el titular de la vivienda. Con carácter general está establecida en un 50%, pero podrá llegar hasta:
• el 90%, si la vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior;
• el 70%, si la vivienda se destinada al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y el arrendatario sea un joven de entre 18 y 35 años.
• 60%, si se han realizado obras de rehabilitación de la vivienda en los 2 años anteriores. Otra medida tributaria que puede afectar al dueño de un inmueble es que, con el fin de aumentar la oferta inmobiliaria, el nuevo texto establece que las viviendas vacías durante más de 2 años, siempre que se tenga más de 4 viviendas en esa situación, salvo causa justificada, pueden ser objeto de penalización por parte del Ayuntamiento. Esta penalización consiste en un recargo de hasta el 50% sobre la cuota del IBI, pudiendo llegar hasta el 150%, dependiendo del tiempo de desocupación y del número de viviendas que tenga el propietario en el término municipal.
¿Cómo afecta esta Ley en el derecho procesal?
La Disp. Final Quinta de la Ley modifica la LEC, en aspectos procesales que afectan no solamente a los Juicios de desahucio sino también a las ejecuciones hipotecarias.
Entre otras novedades es muy importante tener en consideración que, desde la entrada en vigor de la nueva Ley, es decir, en todas las demandas que se presenten a partir de ahora, deberá acreditarse si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona ocupante y si el demandante tiene la condición o no de gran tenedor. Además, en este segundo caso, si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, se debe acreditar haber acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación.
